راهکارهای مقابله با معاملات معارض: راهکارهای ابطال و اثرات آن

وکیل دعوای کیفری وکالت, وکیل حقوقی, وکیل کیفری, #مشاوره حقوقی, وکالت امور کیفری, دعاوی کیفری, پرونده های حقوقی, مشاور حقوقی، مدافع حق #پارسیان و #وکیل دعاوی

در دنیای پیچیده تجارت، معاملات گاه به‌گونه‌ای انجام می‌شوند که حقوق اشخاص ثالث را نقض می‌کنند. این امر منجر به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی متعددی خواهد شد. در چنین مواردی قانون برای حمایت از حقوق افراد، ابزارهایی را در اختیار ذی‌نفعان قرار می‌دهد تا بتوانند با توسل به آن‌ها از تضییع حقوق خود جلوگیری نمایند. یکی از این ابزارها، ابطال معاملات معارض است.

ابطال معاملات معارض به معنای ازبین‌بردن آثار حقوقی یک معامله به دلیل وجود ایرادات قانونی یا قراردادی آن است. این قانون با امکان ابطال معامله به دلیل تعارض با منافع به ذی‌نفعان این امکان را می‌دهد که از آثار زیان‌بار معامله معارض در حق خود رهایی یابند و حقوق ازدست‌رفته خود را بازیابند.

در این مقاله به بررسی راهکارهای ابطال معاملات معارض و اثرات آن بر طرفین معامله و اشخاص ثالث خواهیم پرداخت و همه جوانب حقوقی این مشکل را بررسی خواهیم کرد.

مفهوم معاملات معارض

معامله معارض به معامله‌ای گفته می‌شود که در آن، مالک یک مال (منقول یا غیرمنقول) آن را به طور هم‌زمان یا متوالی به دو یا چند نفر بفروشد. به‌عبارت‌دیگر در این نوع معامله، مالک بعد از فروش یک مال به شخص اول، مجدداً آن را به شخص دوم یا افراد دیگر می‌فروشد. در این حالت معامله‌ای که اول انجام شده است، معتبر بوده و طبق قانون معاملات بعدی باطل خواهند بود.

به‌عبارت‌دیگر، هرگاه مالک برای فروش یک مال واحد به بیش از یک نفر اقدام نماید، این عمل جرم بوده و معاملة معارض نامیده می‌شود. برای مثال فرض کنید شخصی ملکی را به‌صورت سند عادی به فرد “الف” می‌فروشد. سپس همان ملک را با سند رسمی به فرد “ب” می‌فروشد. در این مثال معامله صورت‌گرفته با شخص”ب” معامله معارض محسوب می‌شود، چرا که در زمان انجام این معامله، فروشنده دیگر مالک آن ملک نبوده است.

ارکان معامله معارض عبارت‌اند از:

1. وجود یک مال.
2. انتقال آن مال توسط مالک به دو یا چند نفر.
3. عدم امکان جمع حقوق بین خریداران.

توجه داشته باشید که معامله معارض با فروش مال غیر متفاوت است. در فروش مال غیر، فروشنده اصلاً مالکیتی بر مال مورد معامله ندارد درحالی‌که در معامله معارض، فروشنده در زمان اولین معامله مالک بوده است، اما بعداً آن را به دیگری واگذار کرده است.

تعریف جرم معامله معارض

طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک هر کسی به موجب سند رسمی یا عادی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور را انجام دهد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

ارکان و عناصر تشکیل‌دهنده جرم معامله معارض

برای تحقق جرم معامله معارض، ارکان و شرایطی باید وجود داشته باشد که به شرح زیر هستند:

1. تعدد معاملات: وقوع دو یا چند معامله که مورد معامله یک مال واحد باشد، شرط نخست تحقق این جرم است. این معاملات می‌توانند به‌صورت رسمی یا عادی و بین یک یا چند نفر صورت گیرند.
2. تعارض معاملات: معاملات انجام شده باید با یکدیگر در تعارض باشند به این معنا که هر دو معامله، حق مالکیت یا منفعت یک مال را به طور به دو نفر منتقل کنند.
3. سوءنیت: اثبات سوءنیت عامر یا بایع در انجام معاملات معارض از دیگر ارکان اصلی این جرم است. به این معنا که مرتکب باید آگاه باشد که مال مورد معامله، متعلق به او نیست یا این که مال مورد معامله قبلاً به شخص دیگری فروخته شده است.
4. وجود سند رسمی برای معامله دوم: شرط اساسی برای تحقق جرم معامله معارض، وجود سند رسمی برای معامله دوم است. به این معنا که معامله دوم باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.

انواع معامله معارض

انواع معاملات معارض را می‌توان بر اساس نوع سند و نحوه انتقال مال به دسته‌های مختلفی تقسیم کرد. رایج‌ترین انواع معامله معارض عبارت‌اند از:

• بر اساس نوع سند:
• معاملات معارض عادی: در این نوع معامله، انتقال مال به دو یا چند نفر به طور هم‌زمان با سند عادی (بدون سند) انجام خواهد شد.
• معاملات معارض رسمی: در این نوع معامله، انتقال مال به دو یا چند نفر به طور هم‌زمان و با سند رسمی صورت خواهد گرفت.
• بر اساس نحوه انتقال مال:
• معاملات معارض هم‌زمان: در این نوع معامله، انتقال مال به دو یا چند نفر به طور هم‌زمان انجام می‌شود.
• معاملات معارض متوالی: در این نوع معامله به طور متوالی مال به دو یا چند نفر فروخته می‌شود به‌عبارت‌دیگر مالک یا متعهد ابتدا مال خود را به یک نفر منتقل می‌کند و سپس آن را به شخص دیگری می‌فروشد.

ترکیب نوع سند و نحوه انتقال مال نیز می‌تواند انواع مختلفی از معاملات معارض را ایجاد کند که به شرح زیر هستند.

• معامله معارض هم‌زمان عادی.
• معامله معارض متوالی عادی.
• معامله معارض هم‌زمان رسمی.
• معامله معارض متوالی رسمی.

قوانین مرتبط با معاملات معارض

در حقوق ایران، قوانین متعددی برای مقابله با معاملات معارض وضع شده‌اند که از جمله آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قانون ثبت‌اسناد و املاک:
• ماده 117: این ماده از قانون ثبت اسناد و املاک جرم معامله معارض را به طور کامل تعریف کرده و مجازات آن را حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال برای مرتکب تعیین می‌کند.
• ماده 22: طبق این ماده از قانون ثبت اسناد و املاک مقرر شده است که تنها شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا شخصی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا این که ملک از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد، مالک قانونی آن شناخته می‌شود و حق دخل و تصرف در ملک را دارد.
• ماده 25: این ماده اذز قانون ثبت اسناد و املاک وظایف و اختیارات هیات نظارت در رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی را مشخص کرده است.
• ماده 46: طبق این ماده قانون ثبت اسناد در برخی موارد اجباری و در برخی موارد اختیاری است.
• ماده 47: این ماده موارد اجباری ثبت اسناد را در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود است، برشمرده است.
• ماده 48: این ماده مقرر می‌دارد که سندی که باید به ثبت برسد، اما به ثبت نرسیده باشد در هیچ یک از ادارات و محاکم وجهات قانونی نداشته و پذیرفته نخواهد شد.
• قانون مدنی:

ماده 247: این ماده از قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران معامله به مال غیر را جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نمی‌داند حتی اگر صاحب مال باطناً رضایت داشته باشد.

• قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا اختلاس و کلاهبرداری:

ماده 1: این ماده کلاهبرداری را تعریف و مجازات آن  برای مرتکبین را حبس از یک سال تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ شده است، تعیین کرده است.

روش‌های تشخیص معاملات معارض

برای تشخیص این نوع معاملات، می‌توان از روش‌های مختلفی استفاده کرد که در ادامه به شرح آنها می‌پردازیم:

• استعلام سند مال:

اولین و مهم‌ترین قدم برای تشخیص معامله معارض، استعلام سند مال از اداره ثبت‌اسناد و املاک است. با این کار می‌توان از وجود معاملات قبلی که ممکن است بر روی ملک صورت‌گرفته باشند و همچنین هویت مالک یا مالکان قانونی آن مطلع شد.

• بررسی اسناد و مدارک:

در مرحله بعد باید اسناد و مدارک مربوط به هر دو معامله، از جمله اسناد رسمی، قولنامه‌ها و هرگونه مدرک دیگری که برای اثبات معامله لازم هستند به طور دقیق بررسی شوند.

• مطابقت مشخصات ثبتی:

تطبیق مشخصات ثبتی ملک در اسناد هر دو معامله از جمله شماره پلاک ثبتی، آدرس دقیق، مساحت و سایر مشخصات می‌تواند در کشف تناقضات و مغایرت‌ها مؤثر باشد.

• بررسی تناقضات زمانی:

تاریخ انجام هر دو معامله باید به طور دقیق بررسی شود. اگر تاریخ معامله دوم قبل از معامله اول باشد، نشان‌دهنده وجود تناقض و احتمال معارض بودن معاملات را نشان می‌دهد.

• استعلام از اشخاص ثالث:

در برخی موارد می‌توان با استعلام از اشخاص ثالثی که در جریان معاملات بوده‌اند؛ مانند شاهدان و واسطه‌ها اطلاعات مفیدی در خصوص صحت و اعتبار معاملات به دست آورد.

• استفاده از کارشناسی و نظر کارشناس:

در مواردی که ابهامات پیچیده‌تر باشند بهتر است که از نظرات کارشناسان حقوقی و ثبتی برای بررسی اسناد و مدارک و تشخیص معارض بودن یا نبودن معاملات استفاده کرد.

• رسیدگی در مراجع قضایی و ثبتی:

اگر با وجود استفاده از روش‌هایی که در بالا به آن‌ها اشاره شد همچنان ابهاماتی در خصوص معارض بودن معاملات وجود داشته باشد می‌توان با طرح دعوی در مراجع قضایی یا ثبتی از آن‌ها برای تشخیص و حل‌وفصل این موضوع کمک گرفت.

آیا معامله معارض جرم است؟

معامله معارض، یکی از جرایم مهم در حوزه اموال و اسناد است که می‌تواند تبعات حقوقی و کیفری سنگینی برای مرتکب شونده به همراه داشته باشد. در قوانین جمهوری اسلامی ایران، معاملات معارض به‌عنوان جرم شناخته می‌شود و برای انجام‌دهنده آن مجازات تعین شده است.

طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک هر فردی به موجب سند رسمی یا عادی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول)، حقی به شخص یا اشخاص داده باشد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور را انجام دهد از سه سال تا ده سال به حبس با اعمال شاقه محکوم خواهد شد.

نحوه شکایت و ابطال معامله معارض

مراحل شکایت و ابطال معامله معارض عبارت‌اند از:

• طرح شکایت کیفری:

در صورت انجام معاملات معارض اولین قدم، طرح شکایت کیفری در خصوص جرم معامله معارض است. برای طرح این شکایت باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و با تنظیم شکواییه، آن را به مراجع قضایی ذی‌صلاح ارسال نمایید.

در شکواییه باید مشخصات کامل شاکی و متشاکی، موضوع و مستندات مربوط به جرم معامله معارض به طور دقیق قید گردند.

• اثبات جرم معامله معارض:

پس از طرح شکایت، پرونده به دادسرا یا دادگاه کیفری ارجاع داده شده و مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. در این مرحله شاکی باید با ارائه ادله و مدارک معتبر از جمله اسناد و مدارک مربوط به معاملات، سوءنیت مرتکب و سایر دلایل، جرم معامله معارض را اثبات نماید. در صورت اثبات جرم، دادگاه برای مرتکب حکم کیفری صادر خواهد کرد.

• طرح دادخواست حقوقی:

پس از صدور حکم قطعی در خصوص جرم معامله معارض، شاکی می‌تواند با استناد به این حکم، دادخواست حقوقی برای ابطال معامله معارض را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. در دادخواستی که ارائه می‌شود باید مشخصات کامل خواهان و خوانده، موضوع و مستندات مربوط به ابطال معامله معارض به طور دقیق و کامل قید گردند.

• رسیدگی در دادگاه حقوقی:

دادگاه عمومی حقوقی به دادخواست حقوقی ارائه شده رسیدگی کرده و در صورت اثبات معارض بودن معاملات، حکم به ابطال سند یا اسناد ناشی از آن صادر می‌نماید.

• ابطال سند معامله معارض:

پس از صدور حکم قطعی ابطال سند، اداره ثبت‌اسناد و املاک نسبت به ابطال سند یا اسناد ناشی از معاملات معارض در سوابق ثبتی اقدام خواهد کرد.

راهکارهای مقابله با معاملات معارض

برای مقابله با معاملات معارض می‌توان از راهکارهای مختلفی استفاده کرد که به‌طورکلی به دودسته پیشگیرانه و پس از وقوع معامله تقسیم می‌شوند و عابرت‌اند از:

• راهکارهای پیشگیرانه:
• استعلام از اداره ثبت‌اسناد و املاک قبل از انجام معامله.
• تنظیم و ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و با حضور دو شاهد.
• احتیاط در معاملات با اشخاص ناشناس یا افراد مشکوک.
• آگاهی از قوانین مربوط به معاملات و حقوق اشخاص.
• راهکارهای پس از وقوع معامله:
• طرح دعوای ابطال معامله: اگر شخصی مطلع شود که مالی که به او منتقل یا فروخته شده، معارض است می‌تواند با طرح دعوای ابطال معامله در دادگاه نسبت به استرداد آن اقدام نماید.
• درخواست تأمین خواسته: قبل از طرح دعوای ابطال معامله می‌توان از دادگاه درخواست تأمین خواسته کرد تا مانع از انتقال مجدد مال به اشخاص ثالث شد.
• طرح دعوای کیفری: معامله معارض جرم محسوب می‌شود پس با طرح دعوی کیفری، مرتکب شونده آن به مجازات حبس و جزای نقدی محکوم خواهد شد.

روش‌های حل‌وفصل مسائل معاملات معارض

برای حل‌وفصل مسائل مربوط به معاملات معارض، روش‌های مختلفی وجود دارد که در دودسته کلی تقسیم‌بندی می‌شوند و عبارت‌اند از:

• روش‌های قضایی:
• طرح دعوای ابطال معامله.
• طرح دعوای استیفای حقوق.
• طرح دعوای کیفری.
• روش‌های غیرقضایی:
• صلح و سازش.
• داوری.
• واسطه‌گری و میانجیگری.

انتخاب بهترین روش برای حل‌وفصل مسائل معاملات معارض به عوامل مختلفی مانند پیچیدگی موضوع، میزان ضرر و زیان وارده، تمایل طرفین به صلح و سازش و وجود یا عدم وجود مدارک و مستندات کافی بستگی دارد.

ارتقای آگاهی و آموزش درباره معاملات معارض

با افزایش آگاهی افراد از ماهیت و عواقب معاملات معارض، احتمال وقوع چنین معاملاتی به طور قابل‌توجهی کاهش خواهد یافت. افراد با شناخت ارکان و عناصر این جرم بادقت و احتیاط بیشتری در معاملات خود عمل می‌کنند و از انجام معاملاتی که ممکن است منجر به وقوع جرم معامله معارض شود، خودداری خواهند کرد.

در آخر…

معاملات معارض، چالشی در دنیای پیچیده تجارت هستند که حقوق افراد را تهدید و حق آن‌ها را پایمال می‌کنند. در این مقاله به‌منظور افزایش سطح آگاهی شما به بررسی ابعاد مختلف این معاملات از جمله ماهیت معاملات معارض، ارکان، جرم‌انگاری، راهکارهای مقابله و روش‌های حل‌وفصل آن پرداختیم.

مطالب ارائه شده در این مقاله صرفاً جهت اطلاع‌رسانی بوده و برای ارائه مشاوره حقوقی در خصوص پرونده‌های خاص یا ارائه راهکارهای حل‌وفصل مشکلات حقوقی ازاین‌قبیل، لازم است با وکیل یا کارشناس حقوقی مجرب مشورت نمایید.

در صورت مواجهه با هرگونه مشکل حقوقی در این زمینه می‌توانید با کارشناسان ما در مؤسسه حقوقی حقستان تماس گرفته و از خدمات مشاوره و وکالت وکلای مجرب و ماهر ما بهره‌مند شوید. هدف ما در مؤسسه حقوقی حقستان، ارائه خدمات حقوقی با کیفیت بالا و تلاش برای احقاق حقوق موکلین به بهترین نحو ممکن است.

با حقستان، حق خود را بشناسید و از آن دفاع کنید.

نوشته راهکارهای مقابله با معاملات معارض: راهکارهای ابطال و اثرات آن اولین بار در موسسه حقوقی مدافع حق پارسیان (حق ستان). پدیدار شد.